전세사기 피해예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 3

[전세사기 피해예방 및 전세사기 유형별 사례와 대처방안 3] 

 

 

 

Step 3. 계약서 작성할때 

[공인중개사(업자) 확인 방법]

출처)안심전세포털

 

공인중개사 확인 방법

- '국가공간정보포털(구) / 브이월드(현)'을 이용해 해당 공인중개사가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 확인이 가능함

-> 부동산 중개업조회 메뉴 클릭 - 지역, 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등의 정보 입력 = 등록번호 및 중개업자 여부 확인 가능 

- 개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제 30조에 따라 보증보험 또는 공제상품에 가입해야하며 공인중개사의 과실로 계약자가 금전적인 피해를 입었을 경우 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 됨 

이는 공인중개사가 손해 배상 시에 사용되며 사기를 벌이지 않겠다는 다짐

 

브이월드 부동산 중개업 (vworld.kr)

브이월드

 

출처)브이월드

 

예시) 임대인 대신 나온 공인중개사가 대리인으로 나옴으로써 임대차계약을 계약자와 계약을 맺음.

1억원 가량의 전세보증금을 계약자와 계약을 체결하며, 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다는 거짓 사실을 알리고, 9천만 원 상당의 전세보증금을 빼돌림 

예시) 2019년 경기도 안산에서 일어난 범죄이며, 두명의 공인중개사가 월셋집을 전세집으로 둔갑시켜 전세보증금을 약 70억원 이상을 빼돌린 사건

 

 

 

[선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지]

보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대 및 오피스텔

출처)안심전세포털

 

-> 주택 A와 주택 B를 보면 둘다 위험한 주택으로 계약 X

이유)

- 주택 A : 내 보증금 2억 < 세입자들 보증금 12억 = 세입자들 보증금이 내 보증금보다 많아서 위험함

등기부등본에서는 세입자들의 보증금 기재 없음(주의 필요) 

* 다가구주택이란?

한개의 단독주택 안에 여러 가구가 거주하는 곳

-> 1명이 임대인 + 모든 세입자와 계약(각각 보증금 지불 후 거주)  

- 주택 B : 다세대주택 또는 오피스텔에는 공동담보가 너무 큼 -> 세입자들 보증금 보호가 제대로 지켜지지않을 수 있음

 등기부등본에서 공동담보에 대한 내용 확인 가능

 

[다가구 전입세대 확정일자 열람하기]

선순위 임차보증금 : 다가구주택에 먼저 거주하고 있는 동일한 등기 주소지의 세입자들의 임차 보증금 총합 

-> '선순위' 란 기존 세입자가 우선 배당순위 차지하는 것

 

 

-> 건물이 경매에 넘어갔을 경우 : 선 세입자 먼저 보증금 지급 > 후 세입자(나) 늦게 보증금 지급 또는 없을 수도 있음

* 다가구주택의 경우 : 계약 전 선 세입자의 보증금 규모 알수 X

- 임대인의 동의를 받아 계약 전 부채 규모 꼭 확인하기 

-> 계약 전 특약사항 기재 후 확정일자 부여 현황 확인(임대인 동의서, 임대인 신분증 사본, 인감 증명서 등 필요서류 구비 후 확정일자 부여 현황여부 발급)

-> 계약 후 확정일자 및 전입세대 열람내역 발급하기(확정일자 부여현황 전입세대 열람내역에 기재된 보증금 금액으로 현재 계약한 집의 부채규모 확인 가능)

-> '다가구 전입세대 확정일자' 서류 확인 필요 

-> 확정일자를 받아두지 않을 경우 : 집이 경매에 넘어갔을 때 문제 발생 가능성 있음

 

출처)안심전세포털

 

[우선변제권]

우선변제권이란?

확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'이 있음

채무가 있을 때 / 경매에 넘어갔을 때 : 특정채권자 우선(선) > 다른채권자(후)

 예시) 우선변제권 획득한 세입자 우선 > 내 보증금(후) 

 

-> 다가구주택 전, 월세 계약 시 다가구주택안 세입자들 보증금 필수 확인 

-> 우선변제권 취득을 위해서는 대항력(그 집에 실제 거주를 하고 전입신고를 해야하는 것) 을 갖추고 확정일자(이사 전에도 임대차 계약서만 있어도 가능) 를 받아야 함.

 

* 확정일자 받는 법

- 담당 행정복지센터(구 주민센터), 등기소, 대법원 인터넷 등기소를 통해 발급 가능

 

* 주택 임대차 신고제

- 임대차 계약 당사자가 임대료, 임대기간 등의 계약 내용을 신고해 임대차 계약에 관한 시장정보를 투명하게 공개하고 세입자의 권리를 보호하는 제도 

https://rtms.molit.go.kr/

 

우선변제권 계산하는 법은 아래 링크를 통해 확인해 주시길 바랍니다.

출처)안심전세포털

https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030302.jsp

HUG전세사기예방센터

 

[최우선변제]

최우선변제란?

주택임대차보호법 제 8조 : 주택이 경매에 매각될 때 '나'의 보증금이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당할 경우, 최우선적 변제가 가능

-> 제일 늦게 입주한 세입자일지라도 보증금 규모가 소액일 경우 최우선 배당 가능 

-> 우선변제권 획등 한 보증금들 중 확정일자와 무관하게 최우선적으로 보호 가능 

예시) 서울시 거주 및 전세 1억 5천만 원을 1억 2천만 원 보증금 지불하고 계약 

서울시 소액기준금액 1억 5천만 원 -> '나'는 최우선변제권 보유

서울시 우선변제권 5천만 원 제한 -> 보증금 1억 2천만 원 중 보장 받을 수 있는 금액 5천만 원(전부 면제받을 수 X)

최우선변제금액이 주택가격의 1/2를 초과 시 -> 1/2에 해당하는 금액만 변제 가능 

 

[소액보증금 및 우선변제금액 기준]

우선변제금액 기준은 임대인이 빚을 진 시점 기준으로 확인하여야 하며 위치한 지역에 따라 기준이 다르므로 아래 표를 참고해 주시길 바랍니다. 

또한, 등기부등본 확인 시, 근저당권(빚)이 생긴 시점, 금액, 선 세입자들의 임차인 보증금 규모 등을 잘 체크해 혹시 모를 상황에 돌려 받을 수 있는 금액 확인이 필요합니다. 

예시) 2022년 5월 18일 확정일자를 받음 BUT 근저당 2014년도 설정 

소액보증금 기준 9천 5백만 원 -> 최우선 변제 금액 3천 2백만 원 

 

출처)안심전세포털

 

 

 

아래 링크에서는 집 고를 때 에서 부터 입주한 이후에 대한 대항력, 신탁원부, 선순위임차보증금, 깡통전세, 우선변제권, 가짜임대인 등에 관한 다양한 정보를 확인해 보실 수 있습니다.

 

출처)안심전세포털

 

Step 1 - 전세사기란? 깡통전세에 대하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-1

 

Step 2 - 임대인 확인할 때, 가짜임대인, 신탁회사, 신탁등기, 신탁원부에 관하여

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-2

 

출처)안심전세포털

 

Step 4. 계약한 직후 - 대항력, 전세 당일 및 계약 후 주의사항, 전세권, 임대인 특약사항 등에 대하여 

https://new-ra.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%ED%94%BC%ED%95%B4-%EC%98%88%EB%B0%A9-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EC%82%AC%EA%B8%B0-%EC%9C%A0%ED%98%95%EB%B3%84-%EC%82%AC%EB%A1%80%EC%99%80-%EB%8C%80%EC%B2%98%EB%B0%A9%EC%95%88-4

 

Step 5. 입주한 이후 - 미납국세, 임금채권 등에 관하여

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